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      香港李氏父子忙着从内地撤资之际，来自澳大利亚的工业地产巨头高调表示持续加码内地市场，背后的逻辑无非在于：这个市场有肉吃。新浪乐居深度报道 谢敏敏/文“我们将继续扩大在中国的版图，目前正在开发位于包括上海、天津、成都等主要城市约60万平方米的物流空间。就集团现有的土地储备及发展中的项目，我们有能力将总体规模再增加330万平方米。我们在中国的投资增长已经上了轨道，将在未来3至4年增长超过30亿美元。”澳大利亚工业地产巨头——嘉民集团大中华区董事总经理彭菲力4月初在上海的媒体会上，表达了深耕中国工业地产市场的决心。彭的底气来自于中国工业物流地产市场的供不应求，尤其是高标准仓储设施的体量仍相对有限。
    
     中国仓储协会估算，截止2012年底全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但据世邦魏理仕统计，截止2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1,300万平方米，仅占全国仓储设施总面积的约0.02%。需求的持续增长带来地价和租金的飞涨。世邦魏理仕研究部提供给乐居的数据显示，全国优质仓储物业平均租金已连续上涨18个季度。以上海为例，上海2014年第一季度的工业地价为2063.7元/平方米，较之2013年初增长了40%；平均厂房租金为34.5元/平方米/月，较之2013年初增长了9%。自贸区外高桥的工业地价相比自贸区成立前甚至上升了约130%。来自电子商务的现代物流设施需求让这一市场蛋糕继续变大。在嘉民集团的客户中，纯粹的电商客户在几年内增加到了20%，加上电商的服务商如快递公司，这一数字为30%到35%。世邦魏理仕分析另一知名物流地产开发商普洛斯的年报，其年报显示出自2011年以来的主要租户中，位列前十的均为电商及第三方物流，且其面积需求均呈逐年上升之势。但工业用地的供应量不足让供需矛盾短时间内难以缓解。“国家对18亿亿亩耕地红线的要求，也使得整个国家对开发建设用地的规模控制得比较死，逼得我们这样的开发商要提高土地的供应效果。”嘉民中国区运营总经理黄炜说。1、：你们持续加大在中国内地的投资，但是现阶段国内企业对整个经济状况不是很乐观，你们的乐观，是基于怎样的考虑？彭菲力：我们对于中国的前景还是持一个非常乐观的态度，因为我们主要是提供一些仓储服务的支持。中国国内消费能力的增长对于仓储的使用需求在不断增加。我们也知道中国中产阶级的人数在增加，城市化进程不断地加快，消费当中的电子商务这块也呈现一个非常快的增长。中国政府正在进行城镇化改革，意味着9%到10%的人口会涌入到各地的大型城镇，未来的10年当中会有1.3亿元的人口是最终变成城市人的，这将要超过日本整个国家的人数。从这个角度来说，这么多的城市人口，居民收入增加，电子商务对于仓储方面的需求很大，所以我们有这样的信心。2、：电商占据客户的比重是多少？未来会持续增加吗？彭菲力：纯粹是自己做电商的客户，这个比例是20%，如果你算上那些电商的服务商，如快递公司，增加起来大概是30%到35%。这个20%里面，有阿里巴巴的菜鸟网、聚美优品、唯品会、天猫，还有像一些传统的线下公司开始做到线上的，主要是服装企业。将来我们希望通过网络化的服务来吸引一些电商，尤其是一些高端的电商。我们对于电商的比例没有特别的发展目标，或者说一定要增加到百分之多少，我们是提供仓储的设施，是给到来自不同行业的客户服务，当然我们也会预见到，电商这块的比例一定会增加，但是我们关注的还是多元化的客户服务。3、：上海新增工业用地产业用地类项目7月1日起用地年限缩短到20年，对你们这样的工业地产开发商会不会产生影响？彭菲力：我们也是从去年就开始关注这一传闻，最近正式见报了。工业用地也包括一部分的仓储用地，我们关注什么呢？第一个是细则出来后，对于投资的密度的要求、限制、是否允许仓储企业使用工业用地来开发仓储设施，如果上海政府能把仓储用地作为一个单个的项目提出来的话，将会是很不同的。
      
       用地期限短了，对我们的回报、计算方法可能会有变化，要求会更高，究竟如何我们要看市场走向。4、：工业地产市场的供不应求有目共睹，你们怎么看？彭菲力：这取决于中央政府到底要释放多少工业用地。东西部地区的土地供应量很不平衡。在东部地区，上海、广州、深圳等，国家早就规定了这些地方不再有新增的工业用地的供应，必须要在原来的土地上进行一个盘活，盘活就是把老的产能清退出去，让现代的服务业包括物流业能够用老的土地，产生新的业务。我们公司作为一个高端物流设施的开发商，就有机会和政府合作，把原来一些落后的或有污染的产业搬离上海等一线城市，我们开发出比较高档的物流设施。我们的项目非常优质，相信会获得中国政府的青睐，获得足够的土地储备。